招商局集團有限公司（以下(xià)簡稱招商局集團）積極貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠杆、穩投資、補短闆決策部署，在集團層面建立公募REITs戰略發展體系，通(tōng)過公募REITs推動盤活存量資産、擴大(dà)有效投資，有力推動集團高(gāo)質量發展和(hé)現代化(huà)基礎設施體系建設。 

打造公募REITs上市平台的(de)主要做(zuò)法 

招商局集團明(míng)确以公募REITs推動産業發展、優化(huà)資本運作、實現資源整合的(de)戰略目标，通(tōng)過集團牽頭、各闆塊協同配合，構建輕重結合的(de)産業模式，取得(de)較好成效。

踐行産融結合，推進内部協同創造新價值。招商局集團作爲國有資本投資公司，所屬業務豐富多(duō)元。其中，實業闆塊擁有港口、倉儲物(wù)流、高(gāo)速公路、産業園區(qū)、保障性租賃住房(fáng)等大(dà)量基礎設施資産；金融闆塊的(de)證券公司、基金公司、銀行、保險公司、私募投資機構等，可(kě)擔任公募REITs的(de)财務顧問、管理(lǐ)人(rén)、托管銀行、投資機構、做(zuò)市商以及Pre-REITs投資機構、資産培育期資金支持機構等關鍵角色。實踐中，集團加強兩大(dà)闆塊内部協同，推動實業闆塊實現增長(cháng)方式“由量向質”、業務結構“由重入輕”的(de)轉變，形成金融闆塊全鏈條參與的(de)公募REITs生态，取得(de)了(le)較好的(de)以融促産效果。 

積極搶抓機遇，搭建多(duō)種公募REITs上市平台。招商局集團緊跟市場(chǎng)趨勢及政策導向，2019年在香港發行央企首隻境外REIT招商局商業房(fáng)托（1503.HK）。2020年4月(yuè)我國公募REITs政策出台後，迅速開展公募REITs政策研究及方案討(tǎo)論，加強與監管機構溝通(tōng)協調。2021年6月(yuè)，博時(shí)招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下(xià)簡稱蛇口産園REIT）作爲全國首批基礎設施公募REITs中唯一的(de)央企項目在深交所發行上市。2022年9月(yuè)，蛇口産園REIT又申請擴募，并于2023年3月(yuè)獲批，6月(yuè)正式上市。目前，招商局集團已完成境内外商業不動産和(hé)産業園資産雙REITs平台搭建，正在推進高(gāo)速公路、倉儲物(wù)流和(hé)保障性租賃住房(fáng)資産的(de)公募REITs申報。未來(lái)還(hái)将進一步研究港口等符合公募REITs要求的(de)資産上市，以實現多(duō)種資産類别的(de)公募REITs上市平台共同發展，構建輕重結合的(de)産業體系，切實體現作爲國有資本投資公司的(de)定位，爲未來(lái)發展奠定良好基礎。 

多(duō)環節參與發行及運營，實現多(duō)重經濟收益。在蛇口産園REIT發行階段，集團所屬招商蛇口通(tōng)過出售旗下(xià)産業園資産相關權益，獲得(de)稅後收益14.58億元，實現優質資産重新定價盤活。蛇口産園REIT上市後，招商蛇口所屬招商創業和(hé)招商物(wù)業分(fēn)别作爲蛇口産園REIT的(de)運營管理(lǐ)機構和(hé)物(wù)業管理(lǐ)機構，可(kě)獲取穩定的(de)運營管理(lǐ)及物(wù)業管理(lǐ)收入。同時(shí)，招商蛇口作爲原始權益人(rén)，持有32%的(de)蛇口産園REIT份額，能夠持續享受份額增值和(hé)收益分(fēn)紅，截至2023年4月(yuè)底，蛇口産園REIT二級市場(chǎng)增值達12.90%，合計分(fēn)派超1.38億元，招商蛇口獲得(de)超4400萬元分(fēn)紅。 

實踐與理(lǐ)論并重，不斷提高(gāo)REITs專業賦能。集團積極參與政策制定，借鑒招商局商業房(fáng)托在香港REITs市場(chǎng)的(de)實踐經驗，發揮招商證券研究所對(duì)全球REITs市場(chǎng)的(de)研究優勢，及時(shí)向有關監管機構提供參考資料、反饋意見建議(yì)，爲推動公募REITs指引及擴募規則等政策出台貢獻力量。加強總結反思，會同清華五道口不動産中心，組織所屬招商蛇口、博時(shí)基金、招商證券及蛇口産園REIT有關中介機構團隊等，共同編撰《構建不動産金融大(dà)循環：中國公募REITs的(de)實踐與方向》，全面總結我國公募REITs的(de)發展曆程，詳細介紹實操環節經驗做(zuò)法，并就進一步完善公募REITs體系、促進市場(chǎng)繁榮、構建新發展格局等提出政策建議(yì)。 

推進公募REITs上市的(de)主要體會 

通(tōng)過戰略部署落地及實操經驗積累，在如何發揮公募REITs功能作用(yòng)、助力企業轉型發展上，招商局集團有以下(xià)三方面體會。

搶抓有利時(shí)機，加快(kuài)研究推動。我國公募REITs市場(chǎng)已初步形成一定規模效應和(hé)示範效應，發展勢頭較好，中央企業應結合實際，把握好公募REITs邁向常态化(huà)發行的(de)市場(chǎng)機遇。一是深化(huà)對(duì)公募REITs功能作用(yòng)的(de)理(lǐ)解認識，進一步明(míng)确公募REITs在構建基礎設施領域業務新模式、促進投融資循環和(hé)業務閉環上的(de)重要意義。二是站在落實國家戰略、助力集團轉型發展的(de)高(gāo)度，研究制定公募REITs上市規劃，将公募REITs植入企業發展模式，作爲轉型升級的(de)重要抓手。三是選取合規、優質資産搭建公募REITs上市平台，盤活存量資産，擴大(dà)有效投資，推動集團在構建現代化(huà)基礎設施體系中發揮更大(dà)作用(yòng)。 

優化(huà)組織體系，強化(huà)能力建設。中央企業普遍存在規模體量大(dà)、業務條線多(duō)、資産較爲分(fēn)散的(de)特點，應加強内部組織架構優化(huà)和(hé)運營能力建設，推動公募REITs在實現投融資高(gāo)效循環上更好發揮作用(yòng)。一是根據不同種類的(de)資産特性，搭建以總部爲核心、各業務條線具備自主性、各區(qū)域資産具備靈活性的(de)組織體系，實現發展戰略統一化(huà)、業務條線專業化(huà)、資産管理(lǐ)品牌化(huà)、區(qū)域管理(lǐ)特色化(huà)。二是針對(duì)不同資産類型，培育獨立、專業的(de)輕資産運營團隊，推動輕資産運營獨立化(huà)、專業化(huà)、品牌化(huà)，在資産的(de)培育、孵化(huà)、成熟、退出等環節實現提質增效，爲集團創造更多(duō)價值，同時(shí)還(hái)可(kě)探索輕資産運營公司獨立上市的(de)可(kě)能性。 

做(zuò)好前期準備，提高(gāo)工作效率。公募REITs作爲資産上市且後續持續運營的(de)平台，涉及資産合法合規性完善、資産重組、“股+債”架構搭建、上市後資産運營等相關工作。實踐中企業如過于依賴集團統一管理(lǐ)模式、未能實現所持資産的(de)相對(duì)獨立，則上述工作可(kě)能耗費較長(cháng)時(shí)間，并增加溝通(tōng)成本。爲提高(gāo)公募REITs發行效率，企業可(kě)做(zuò)好以下(xià)準備工作。一是在項目開發或收購(gòu)階段加強對(duì)基礎設施資産合法合規性的(de)重視，提高(gāo)相關資質和(hé)手續的(de)完備程度。二是有序做(zuò)好資産及運營管理(lǐ)人(rén)員(yuán)獨立性的(de)建設，更好保證運營管理(lǐ)的(de)連續性和(hé)穩定性。三是适度搭建項目公司杠杆，以較低資金占用(yòng)完成項目投資建設，并爲公募REITs搭建“股+債”架構、形成稅盾合理(lǐ)避稅奠定基礎。 

下(xià)一步工作打算(suàn) 

持續提升存量資産經營能力。嚴格按照(zhào)公募REITs發行要求，做(zuò)好資産梳理(lǐ)、資産整合、重新定位、改造提升等存量資産經營各環節工作，通(tōng)過公募REITs提升市場(chǎng)回報水(shuǐ)平，保障投資人(rén)權益。 

持續打造多(duō)元資産上市平台。依托監管部門鼓勵REITs發行上市的(de)利好政策，推進高(gāo)速公路、倉儲物(wù)流、消費基礎設施和(hé)保障性租賃住房(fáng)資産的(de)公募REITs上市，持續探索港口等類型資産的(de)境内公募REITs平台搭建。同時(shí)，進一步打通(tōng)資産從培育到上市的(de)全鏈條，實現“投—建—融—管—退”閉環，深度挖掘資本市場(chǎng)價值，更好助力我國公募REITs市場(chǎng)繁榮發展。

樹立輕資産運營品牌。借助公募REITs公開上市屬性，著(zhe)力打造旗下(xià)各闆塊資産運營主體平台，完善資産運營主體對(duì)外輸出運營管理(lǐ)的(de)路徑與能力，進一步增厚集團輕資産運營管理(lǐ)收益，拓展集團資産管理(lǐ)規模。